L'achat d'un terrain dans un lotissement

Si vous choisissez d'acheter un terrain dans un lotissement vous aurez la garantie qu'il est viabilisé et raccordé aux réseaux. Cependant vous devrez vérifier que votre projet est réalisable.

Le lotissement est généralement régi par des règles particulières (règlement de lotissement et cahier des charges) qui visent à garantir l'unité des constructions. Aussi, ces règles s'imposeront à vous.

Avant de vous engager vous devez prendre connaissance des documents qui régissent la construction et la vie du lotissement.

Demander à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l'arrêté de lotir pour vous assurer que votre projet est compatible avec les dispositions qu'ils prévoient. Si vous êtes passé par une Agence Immobilière, demandez les coordonnées du notaire détenteur du cahier des charges si vous désirez le consulter.
Vérifier la surface et la largeur de façades constructibles.
Renseignez-vous sur les travaux qui peuvent être imposés : clôtures, plantations...

Le cahier des charges fixe les règles de la vie collective dans le lotissement.
Le cahier des charges d'un lotissement définit les règles internes du lotissement en ce qui concerne l'implantation des maisons, l'interdiction de construire sur certaines parties du lot, la destination des constructions, les règles précises d'urbanisme concernant éventuellement les clôtures et les plantations, etc.
C'est donc un document de droit purement privé et de nature contractuelle qui fait la loi entre les parties qui peuvent s'en prévaloir devant les tribunaux judiciaires.

Vous devez en avoir connaissance avant de signer une promesse de vente, il est nécessaire de vérifier au préalable si votre projet sera réalisable. En effet, l'installation d'une profession libérale ou commerciale peut-être interdite par exemple.

Les équipements collectifs du lotissement sont habituellement gérés par une association syndicale des propriétaires.

Informez-vous sur la nature du sol et sa configuration à la Mairie ou auprès des voisins, en cas de doute, vous pouvez avoir intérêt à demander à un expert de procéder à une étude du sol. En cas de sous-sol instable, humidité, pente... un surcoût de la construction sera à prévoir.

A quel stade les lots peuvent-ils faire l'objet d'une promesse de vente ?

Afin de ne pas retarder la commercialisation des lots, le lotisseur peut consentir une promesse de vente dès l'arrêté de lotir.

Cependant, aucun acte dans le sens le plus général ne peut être signé avant l'arrêté de lotir.

L'article D 141-22, alinéa 2 du Code de l'aménagement de la Polynésie française énonce « La date de décision approbative doit être visée dans tous les actes et promesse de vente et dans tous engagements de location ou de location-vente.»

Peut-on choisir librement son notaire ?

Oui, toute personne a le libre choix de son notaire.
Le règlement de la Chambre des notaires de Polynésie française, prévoit les cas de participation ou de concours. En conséquence dans un même acte de vente l'acquéreur peut faire intervenir son notaire et le vendeur le sien sans entraîner une augmentation des frais à la charge du client.

Cependant le notaire détenteur du cahier des charges du lotissement « rédigera » toutes les premières ventes de chacun des divers lots (Article 78.3 de l'arrêté n°870 CM du 4 juillet 2001 portant approbation du règlement intérieur de la Chambre des notaires de Polynésie française).

La mission de votre notaire est de vous permettre de réaliser l'achat ou la vente en toute sécurité.

TEXTES

Code de l'aménagement de la Polynésie française

Article D.141-22 :
Le projet du groupe d'habitations, ou du lotissement, approuvé reste déposé et est mis à la disposition du public au secrétariat de la mairie dont dépend la partie principale du groupe d'habitations, ou du lotissement, et au secrétariat du service de l'urbanisme ou de sa subdivision concernée.

La date de la décision approbative doit être visée dans tous les actes et promesse de vente et dans tous engagements de location ou de location-vente.

Les affiches, annonces, tracts et tous moyens de publicité doivent faire connaître le dépôt du projet à la mairie ou au service de l'urbanisme, ainsi que la date de la décision approbative, et ne doivent porter aucune indication susceptible d'induire les acquéreurs en erreur.

Aucune publicité ne peut être entreprise avant intervention de l'arrêté d'approbation.

Article D.143-1 :
Sous réserve de l'application de l'article D.143-2, aucune mutation entre vifs ou location concernant des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement, ne peut être effectuée avant l'intervention de l'arrêté autorisant le lotissement, l'exécution des prestations imposées au lotisseur par ledit arrêté et la délivrance du certificat de conformité prévu à l'article D.141-2 lorsqu'il est nécessaire.

Lien utile - Service de l'urbanisme de la Polynésie française :
http://www.urbanisme.gov.pf/